张松桥逆操作,李思廉巧回16亿贷款

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文/乐居财经 李奕和

在变卖资产的路上,张松桥帮了李思廉一把。

五年前,富力地产(02777. HK)和中渝置地(01224. HK)以各50%的权益拿下英国伦敦一区Vauxhall的一宗大型开发地块。

项目如今已开发了一期3栋住宅,为了偿还旗下债务,富力不得已将另一半股权转给了对方。

4月28日,富力地产公告,其全资附属公司东日有限公司将持有目标公司Instant Glory International Limited的50%股权,出售给买家Victory Trend Holdings Limited,代价26.6亿港元。

目标公司主要从事持有及开发英国伦敦物业Thames City,项目即Nine Elms Square(九榆广场),由富力地产与中渝置地各持股50%。此次交易的买家由中渝置地董事会主席张松桥实际控制。

富力地产称,出售事项能够将其在物业累积的价值套现,提高财务灵活性;有利于优化资源配置及降低资产负债率,管理风险,实现长期稳定健康发展。

这是时隔一个月后,富力地产再次出售英国伦敦的物业项目。

事实上,不仅仅是富力,近两年逐渐将投资战线撤回内地的张松桥,出售海外项目也有发生。这次,张松桥却反向再度加码收购伦敦项目,是基于怎样的考量?

李思廉与张松桥,一退一进,两位地产富豪演绎不同的英伦进退与抉择。

富力英伦投资史

最新出售的Thames City物业项目,位于英国伦敦Nine Elms Lane(原New Covent Garden Market)南部,总占地面积约为44.9万平方尺(约4.99万平方米),总可售楼面面积约170万平方尺(约18.89万平方米)。

物业为混合用途发展项目,包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施,如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。物业的第一期包括3座住宅楼,于2020年已推出预售,截至公告日期工程仍在进行。

该项目实际由富力地产和中渝置地在5年前所拿下,交易还曾涉及第三方万达集团。

据了解,最早在2017年6月,万达宣布拟以4.7亿英镑的价格,从英国房地产上市公司St Modwen和法国建筑公司Vinci组成的联合体手中,买下了Nine Elms Square(九榆广场)地块。但紧随流动性欠佳,万达最后放弃了这笔收购。

当时,正值中资房企意气风发之时,海外投资成为潮流,一众中资房企手握重资像敏锐的猎豹在海外搜寻猎物,万达没有做出的收购,最终在2017年8月由富力地产和中渝置地接手。

那还是富力地产初涉英国伦敦市场,2017年3月,以近6000万英镑拿下南伦敦雀巢总部大楼及附近地块为标志,该公司吹响了进军英国伦敦房地产的号角。此后的一到两年内,富力地产多次在伦敦市场出手。

包括2017年4月,以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下伦敦一区的Vauxhall Square地块;次年1月其再次斥资35亿元人民币接手万达的One Nine Elms (伦敦ONE)综合发展项目。

甚至由于One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三宗地块紧密相邻,还被外界合称为“伦敦富力城”。

只不过,当年风光已逝。去年下半年以来,由于金融政策的持续收紧,房企债务暴雷,楼市急速降温,富力地产为维持流动性,在巨大的债务压力下,不得不开始了频繁变卖资产。非常时期,其海外资产的出售更排在了首位。

仅在一个月前的3月15日,富力地产就公告以9.77亿港元的价格,将英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.全部股权出售给远东发展。

R&F旗下发展项目正是上述“伦敦富力城”一部分的Vauxhall Square。该项目规划总建筑面积约13.3万平方米,是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前,主场地的发展项目尚未动工。

除了处置海外资产,去年下半年以来,富力地产已相继出售富力物业、广州国际机场富力综合物流园项目等多项资产回流资金,大股东张力和李思廉更不遗余力斥资80亿支持公司发展。

据了解,富力地产目前存续人民币债券9只,余额146.65亿元,其中5只将于一年内到期,合计93.7亿元。此外,其流通中的美元债10只,存续规模49.44亿美元,其中5只美元债将在一年内到期,总规模27.19亿美元。

张松桥以3.6折捡漏

这笔交易中,张松桥捡了个大便宜。根据公告,富地产预期将录得出售事项的亏损约18.4亿港元。

据了解,目标公司Instant Glory International Limited于2022年3月31日的未经审核综合资产净值约为5.773亿英镑(相当于约56.9亿港元)。按此计算,50%权益应占28.45亿港元。

而交易代价仅26.6亿港元,且已包括目标公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元(约13.85亿人民币)。据此,该次交易目标公司50%的权益价仅10.1亿港元。富力地产相当于给张松桥打了3.55折。

不过公告也约定,卖方有权收取买方在目标公司可分配溢利中应占的部分,这部分溢利主要来自物业第一期单位的累计销售价值超过12亿英镑及于完成日期起计18个月内取得。

因此,买方应促使目标公司在物业第一期单位的累计销售价值达至12亿英镑后尽快支付或分配利润。

即便仍需给富力方面分配项目的应占溢利,但极具吸引力的价格,是张松桥拿下项目的重要原因。毕竟,张松桥的中渝置地近两年来其实也在有意减少海外的投资,正将战线撤回内地。而此笔交易却让他再一次加码了海外投资。

作为“重庆李嘉诚”,也是“重庆首富”和“西南地产王”的张松桥,其实比富力更早进入海外的房地产市场。

2013年,中渝置地的销售额接近百亿。当年,张松桥开始将投资的船头调转至英国和澳大利亚,他以11.5亿英镑买下伦敦利登霍尔大楼,创下国内投资者对英国地产投资的最大手笔记录。

为了加大对海外的投资,张松桥控制的两个平台中渝置地和渝太地产还不惜转让高原国际、悦景集团等多家公司,出售大量内地的房地产项目进行套现。至2017年,两个平台在内地的项目基本卖完,土储也所剩无几。

但受制于英国脱欧及国外经济形势的影响,张松桥的海外投资并不顺利。同时由于错失了国内房地产爆发式扩张的那几年,中渝置地的经营业绩也一落千丈。深入的考量之下,张松桥“重回”内地投资的意向已愈加明显。

去年8月5日,张松桥实际控制的另一个上市平台渝太地产曾以总代价2.35亿元,出售间接全资附属公司Solent Ventures Limited,该公司在英国伦敦持有投资物业1 Chapel Place。

相比海外资产的出售,内地却拿地频频。2021年以来,中渝置地曾先后以合作方式获得江苏盐城、广东江门两个项目。加上此前已经获得的重庆璧山项目,目前在国内开发有三个地产项目,不过这些项目均为合作开发,占比均在30%左右。

渝太地产方面,该公司去年4月以总价9.03亿元拿下四川达州第一期地块及第二期地块,占地面积分别为9.75万平方米、13.3万平方米;2020年3 月和9月,还花费3.8亿元在四川眉山收购项目,其近两年绝大部分收入来自这两个物业项目的销售。


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